Antrag 16/I/2021 Handlungsmöglichkeiten Nutzen - Verdrängung und Spekulation eindämmen und einen sozialen Wohnungsmarkt erhalten

Die Situation am Wohnungsmarkt ist auch ein Jahr nach der Einführung des Mietendeckels angespannt, obgleich dieser bereits viele Berliner*innen finanziell entlastet hat. Gleichwohl sind die landesrechtlichen Möglichkeiten zur Regulierung noch bei Weitem nicht ausgeschöpft. Insbesondere im Bereich der Länderkompetenzen im Wohnungs- und Ordnungswesen verbleiben weitreichende Spielräume. Die sozialdemokratischen Mitglieder im Senat und Abgeordnetenhaus werden daher zur Umsetzung der folgenden Punkte aufgefordert diese Handlungsspielräume zu nutzen und wenn nötig im Wege einer Bundesratsinitiative abzusichern:

 

Landesrechtliche Wohnraumsicherung

 

Der Bestand an belegungsgebundenen Sozialwohnungen in Berlin sinkt kontinuierlich. Belegungsgebunden bedeutet, dass die Wohnungen nur an Mieter*innen mit einem Wohnungsberechtigungsschein (WBS) vermietet werden dürfen. Ein WBS wird auf Antrag vom zuständigen Wohnungsamt erteilt, wenn das Haushaltseinkommen eine bestimmte Grenze nicht übersteigt. Schätzungsweise haben inzwischen über die Hälfte der Berliner Haushalte Anspruch auf einen WBS. Im Gegenzug für die Belegungsbindung erhalten Immobilieneigentümer*innen meist Förderungen wie z. B. günstige Kredite. Die Belegungsbindung endet innerhalb einer gewissen Frist nach Ablauf der Förderung, sodass Sozialwohnungen in der Regel nach 30 Jahren in den “freien” Markt übergehen.

 

Als Ergänzung zu Mietpreisbegrenzung wie dem Mietendeckel und der Mietpreisbremse, fordern wir die Einführung eines Berliner Wohnraumsicherungsgesetz. Dieses Gesetz stützt sich auf die ausschließliche Landeskompetenz im Wohnungswesen. Es soll vorschreiben, dass ein signifikanter Teil des Wohnungsbestandes, auch ohne Gegenleistung der Wohnraumförderung der Belegungsbindung unterliegt, also nur an Mietinteressent*innen mit WBS vergeben werden darf. Die Miethöhe für solche Belegungsgebunden Wohnung soll sich an der Ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und diese um einen festzulegenden Prozentsatz unterschreiten.

 

Auf dem freien Mietmarkt werden zahlungskräftige Interessent*innen regelmäßig bevorzugt. Zusätzlich sehen sich Interessent*innen rassistischer Diskriminierung, sowie Benachteilugung aufgrund ihres sozialen Status ausgesetzt. Diese Phänomene sind, auch bei der Vermietung belegungsgebundener Wohnungen zu beobachten. Im Bundesrecht gibt es bereits die Möglichkeit Mieter*innen für belegungsgebundene Wohnungen staatlich zuzuweisen (Besetzungsrecht nach § 26 Abs. 2 WoFG). Berlin soll davon insbesondere zugunsten von Mieter*innen Gebrauch machen, die vergleichsweise geringe Chancen auf einen Mietvertrag hätten.

 

Belegungsbindung nach öffentlich geförderter Sanierung

 

Fast 50% der städtischen klimaschädlichen Emissionen kommen aus dem Bau- und Immobilienwesen. Um die Vision einer klimaneutralen Stadt zu verwirklichen, muss ein Großteil des Wohnungsbestandes in Berlin innerhalb der nächsten Jahre energetisch saniert werden.

 

Um eine schnelle Transformation zur Klimaneutralität zu fördern, soll das Land Berlin Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden auflegen. Hierbei sollen die bestehenden Möglichkeiten des Baugesetzbuches, wie zum Beispiel Sanierungssatzungen genutzt werden, sofern diese Möglich und zur Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum zweckmäßig sind.

 

Im Gegenzug für die Förderung, soll das Land nach §2 WoFG, Belegungsrechte an bestehende Wohneinheiten erwerben, die im Rahmen der vorgeschlagenen Wohnraumsicherung genutzt werden. So können Wohnung, die nach Ablauf der Belegungsbindung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wurden, wieder einer sozialverträglichen Nutzung zugeführt werden.

 

Umlageverbot bei unangetasteter Gewinnsubstanz

 

Ein Großteil des Wohnungsbestandes in Berlin befindet sich in der Hand von Aktiengesellschaften. Diese sollen künftig Mieter*innen vor einer Umlage von Kosten für Modernisierungen und verkappten Entmietungen auf den Mietzins glaubhaft machen müssen, dass ein Sanierung nicht unter Rückgriff auf die bisherigen Unternehmensgewinne finanzierbar ist. Zum Unternehmensgewinn zählen auch die Auszahlungen an Aktionär*innen. Die Auszahlungen dürfen bis auf die Höhe des durchschnittlichen Zinssatzes gekürzt werden. Ist diese Tatsache den Mieter*innen nicht hinreichend glaubhaft gemacht worden, kann die Mieterhöhung einseitig bis auf den vorherigen Mietzins gemindert werden.

 

Sanierungs-TÜV und Zweckentfremdungsverbot

 

Berlin soll als ordnungsrechtliches Mittel einen Sanierungs-TÜV für Mietobjekte einführen. Wir fordern die sozialdemokratischen Senator*innen und Mitglieder des Abgeordnetenhauses auf, die zur Beauftragung dieser Einrichtung erforderliche gesetzliche Grundlage zu schaffen. Vermieter*innen müssen alle 10-Jahre den Zustand des Mietobjekts vor einer unabhängigen und mit der Aufsicht und Vergabe von Prüfsiegeln beauftragten Einrichtung nachweisen.  Entspricht dieser nicht der aktuellen Rechtslage, insbesondere der gebotenen Instandhaltungen und energetischen Sanierungen, ist der TÜV zu verweigern. Für diesen Fall soll ein Zweckentfremdungsverbot nach Hamburger Vorbild (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz) greifen. Die Aufsichtsbehörde kann demnach die Sanierung der Wohnung treuhänderisch auf Kosten der Eigentümer*innen vornehmen. Das Umlageverbot bei unangetasteter Gewinnsubstanz bleibt unberührt.

 

Wohnungs- und Mietenkataster und Transparenzregister

 

Die geringe öffentliche Kontrolle beim Erwerb und Verkauf von Immobilien, machen Berlin seit längerem zu einem attraktiven Ort für Geldwäsche.

 

Gleichzeitig basieren viele gesetzliche Regelungen auf der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Streit um ihre Höhe prägt eine Vielzahl von Mieterhöhungs- und Mietpreisbremsenverfahren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel über Mietspiegel abgebildet, die Erstellung methodisch ausbaufähig ist und häufig angegriffen werden.

 

Um den Mangel an Informationen über Wohnraum, sei es Eigentümer*in, wirtschaftliche Berechtigte, oder Miethöhen zu beseitigen, fordern wir die Einführung eines Wohnungs- und Mietenkataster. Dieses soll für jede Immobilie die Eigentums- und Berechtigungsverhältnisse, den Bestand an Mietwohnungen und die vereinbarten Miethöhen samt Nebenabreden erfassen.

 

Milieuschutzberatung und Finanzierungsagentur

 

Milieuschutzgebiete sind ein baurechtliches Instrument der Stadtentwicklung. Vorrangiges Ziel ist es die Sozialstruktur, also die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, in einem bestimmten Gebiet zu erhalten.

 

Wird eine Immobilien in einem Milieuschutzgebiet verkauft, so hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht. Er kann innerhalb von zwei Monaten selbst oder zu Gunsten Dritter in den Kaufvertrag eintreten. Der*die Kaufende kann einen Vorkauf mittels einer Abwendungsvereinbarung verhindern. Im Gegenzug werden bestimmte Auflagen vereinbart. Beispielsweise dürfen für eine bestimmte Zeit lang keine Sanierungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen durchgeführt werden.

 

In der Praxis herrscht ein enormes Kräfteungleichgewicht zwischen Mieter*innen und Bezirk gegenüber Käufer*innen und Verkäufer*innen. Einerseits liegen aufgrund des überhitzten Marktes die Kaufpreise deutlich über dem Verkehrswert der Objekte, andererseits muss das Vorkaufsrecht innerhalb einer vergleichsweise kurzen Frist gezogen werden, wobei die Finanzierung des Vorkaufs sichergestellt sein muss. Wir fordern daher weiterhin, dass sich die SPD auf allen Ebenen für eine Preislimitierung beim Vorkauf von Immobilien in Milieuschutzgebieten einsetzt.

 

Zusätzlich fordern wir die Einführung einer Milieuschutzberatung. Betroffene Mieter*innen sollen vom Bezirk aktiv über die Situation und die Möglichkeiten eines Vorkaufs informiert werden. Ziel ist es, dass nicht nur die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, welche oft nach rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten entscheiden, ob sie in den Kaufvertrag eintreten, miteinbezogen werden. Stattdessen soll auch auf die Möglichkeit durch den Erwerb durch andere, gemeinwohlorientierte Dritte hingewiesen werden.

 

Der Senat soll die Überführung von Objekten in Milieuschutzgebieten in die Hände der Mieter*innen oder gemeinwohlorientierte Akteur*innen durch Fördermaßnahmen unterstützen, beispielsweise indem günstige Darlehen gewährt werden.

 

Ein Vorkaufsrecht für einzelne Wohneinheiten

 

Zudem sollten Mieter*innen von Einzelwohnungen ein über § 577 Abs. 1 BGB hinausgehendes Vorkaufsrecht erhalten. Vermieter*innen werden in dem Rahmen verpflichtet Mieter*innen vor Verkauf der Wohnung das Mietobjekt zu einem angemessenen Preis anzubieten. Angemessen ist der Preis, wenn er den Verkehrswert der Wohnung nicht übersteigt. Als Einzelwohnungen gelten alle Mietwohnungen, die sich im Privateigentum des* der Vermieter*in befinden und keine zusammenhängenden Wohneinheiten darstellen bzw. als zusammenhängende Wohneinheiten an unterschiedliche Dritte zum Verkauf angeboten werden sollen. Das Vorkaufsrecht kann unbeschadet des Milieuschutzes auch an staatliche Stellen abgetreten werden, und von diesen zugunsten der Mietenden im Rahmen der Erbpacht ausgeübt werden. Entsprechende Mittel insbesondere für sozial bedürftige sollen in den Haushalt eingestellt werden. Diese Maßnahmen sollen insbesondere Verdrängungseffekten entgegenwirken.

Empfehlung der Antragskommission:
Annahme in der Fassung der AK (Konsens)
Fassung der Antragskommission:

Berliner Wohnraum-Sicherungsgesetz – Verdrängung und Spekulation eindämmen und einen sozialen Wohnungsmarkt erhalten

 

Die Situation am Berliner Wohnungsmarkt ist nach wie vor extrem angespannt. Nach dem Scheitern des Mietendeckels und der Entkernung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten durch das Bundesverwaltungsgericht verschärfen die Folgen des Ukraine-Krieges die Wohnungskrise noch weiter. Zusätzlich zu hohen Kaltmieten sehen sich Mieter*innen nun mit teils existenzbedrohenden Nebenkostenerhöhungen konfrontiert.

 

Da es offen ist, ob die notwendigen umfassenden und weitreichenden Änderungen des geltenden Mietrechts in der aktuellen Ampel-Koalition gegen den Willen der FDP durchzusetzen sein werden, hat das Land seine rechtlichen Möglichkeiten zur Regulierung des Wohnungsmarkts auszuschöpfen.

 

Die sozialdemokratischen Mitglieder von Senat und Abgeordnetenhaus werden deshalb dazu aufgefordert, sich für ein Wohnraum-Sicherungsgesetz einzusetzen, das die nachstehenden Maßnahmen miteinschließen soll:

 

Verbindliche Belegungsquoten und Zuschüsse für energetische Sanierung

Trotz umfassender Neubauanstrengungen des Senats sinkt der Bestand an belegungsgebundenen Sozialwohnungen in Berlin stetig. Den über eine Million Berliner*innen, denen ein Wohnungsberechtigungsschein (WBS) zustünde, steht inzwischen nur noch ein Bestand von ca. 90.000 Sozialwohnungen gegenüber, für auf Barrierefreiheit angewiesene Menschen noch beträchtlich weniger.

. Um diesen Nachfrageüberhang zu decken, erweitern wir die Möglichkeit, Belegungsrechte an Wohnraum dauerhaft oder für einen begrenzten Zeitraum zu begründen. Dabei sollen Vermieter*innen einen bestimmten Teil ihres Wohnungsbestandes nur noch an WBS-Berechtigte vergeben können. Um Klein- und private Vermieter*innen nicht zu belasten, soll die Regelung erst ab einem Bestand von 50 oder mehr Wohnungen greifen. Wie viele Wohnungen eines Wohnungsunternehmens unter die Belegungsbindung fallen, soll sich gestaffelt nach der Größe des betroffenen Wohnungsbestands bemessen. Ferner soll das Gesetz Vorgaben zur zulässigen Mietobergrenze des gebundenen Wohnraums machen.

 

Das Gesetz soll darüber hinaus die Voraussetzungen für Benennungs- und Besetzungsrechte regeln. Dabei soll die zuständige Behörde konkrete Mieter*innen benennen können, etwa Wohnungsbewerber*innen in Besitz eines WBS mit Dringlichkeit wie Alleinerziehende oder Menschen mit Behinderungen. Zugleich sollen so auch Personen ohne Chancen auf dem freien Wohnungsmarkt (z.B. Obdachlose) untergebracht werden können. Ein Rückgriff auf die gefahrenabwehrrechtliche Generalklausel des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes wäre insoweit in Zukunft nicht mehr nötig.

 

Um die mit der Belegungsbindung einhergehende Belastung von Vermieter*innen auszugleichen und gleichzeitig schnellstmöglich die durch den Wohnungssektor bedingten klimaschädlichen Emissionen zu reduzieren und so die Transformation der Stadt zur Klimaneutralität entscheidend voranzutreiben, sollen den von einer öffentlich-rechtlichen Belegungsbindung betroffenen Vermieter*innen zweckgebundene Zuschüsse für die energetische Sanierung der Wohneinheiten zur Verfügung gestellt werden.

 

Effektives Verbot von Zweckentfremdung und wirksame Wohnungsaufsicht

Die Beseitigung von Mängeln wie z.B. die Reparatur einer kaputten Heizung ist Aufgabe von Vermieter*innen. In der Praxis können Mieter*innen ihre Rechte jedoch nur schwer durchsetzen. Mietminderungen bergen die Gefahr eines Zahlungsrückstands und einer daraus resultierenden fristlosen Kündigung. Ferner müssen Mietparteien ihre Rechte vor den ordentlichen Gerichten einklagen selbst wenn Vermieter*innen ihre Pflichten systematisch verletzen – bspw., wenn die Wartung eines kompletten Häuserblocks vernachlässigt wird. Darüber hinaus besteht in Einzelfällen ein ökonomischer Anreiz, absichtlich auf Instandhaltung zu verzichten und einen Abriss der Immobilien attraktiver zu machen. Die in diesem Zusammenhang zulässige Verwertungskündigung ist ein bewährtes Mittel zur Entmietung und Ertragslückenschließung.

 

Um Mieter*innen wirksamer als bisher zu schützen soll das Personal, darunter sachkundiges Personal für Barrierefreiheit, der für Wohnungsaufsicht und Zweckentfremdung zuständigen Behörde erheblich aufgestockt werden. Die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel sind zusätzlich im Landeshaushalt zu veranlagen. Darüber hinaus soll das Zweckentfremdungsverbotsrecht zur Nutzung von Synergieeffekten mit dem Wohnungsaufsichtsrecht zusammengeführt werden, wie dies etwa in Hamburg in Gestalt des dortigen Wohnraumschutzgesetzes bereits der Fall ist. Um Sanierungsstau aufgrund von Misswirtschaft entgegenzutreten, werden Vermieter*innen gesetzlich zur Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verpflichtet. Die Verwaltungsstruktur ist dahin zu ändern, dass die Zuständigkeit für den Vollzug wohnraumschutzrechtlicher Regelungen zukünftig bei ein und demselben Amt liegt.

 

Wohnungs- und Mietenkataster und Transparenzregister

Wegen fehlender Regulierung und Kontrolle ist der Immobilienmarkt in der Bundesrepublik und insbesondere auch in Berlin attraktiv für Geldwäsche. In Anlehnung an die Kataster anderer Länder (z.B. Schweden, Dänemark) führt Berlin ein Wohnungs- und Mietenkataster ein. Es soll insbesondere der Marktbeobachtung, dem Wohnraumschutz und der Transparenz auf dem Berliner Wohnungsmarkt dienen. Es enthält Angaben zu Lage, Baujahr, Ausstattung, Barrierefreiheit, bauordnungsrechtlichen Genehmigungen, Mietverhältnissen und Miethöhen; darüber hinaus werden die jeweiligen Verfügungs- und Nutzungsberechtigten und die wirtschaftlich Berechtigten erfasst.

 

Vorkaufsrecht und Milieuschutz

Die bisherige Praxis des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten wurde 2021 durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts stark eingeschränkt. Damit ging ein wichtiges Instrument der gemeinwohlorientierten Stadtentwicklungspolitik verloren. Das Land Berlin und die sozialdemokratischen Mitglieder der Bundesregierung setzen sich derzeit für eine bundesgesetzliche Reform des Vorkaufsrechts ein, um auch in Zukunft den Wohnungsbestand kommunaler und gemeinwohlorientierter Anbieter zu erhöhen.

 

In Erwartung einer entsprechenden baldigen Änderung des BauGB soll das Land eine besondere Stelle einrichten, die eine unverzügliche Benachrichtigung der von einem Verkauf betroffenen Mieter*innen garantiert und den Betroffenen rechtliche Beratung anbietet. Das Land fördert Hausgemeinschaften finanziell, zu deren Gunsten das Land sein Vorkaufsrecht ausübt, sofern sich diese dauerhaft auf eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung verpflichten.

 

Schnelle Bearbeitung von Wohngeld-Anträgen

Wohngeld ist eine aktuell unverzichtbare Sozialleistung zur Unterstützung besonders belasteter Haushalte, die Mieter*innen spürbar entlastet. Wir begrüßen vor dem Hintergrund der steigenden Wohn- und Lebenshaltungskosten die Ankündigung des Bundes, den Kreis der Wohngeld-Berechtigten auszuweiten und dieses deutlich zu erhöhen. Wir stellen jedoch auch fest, dass der Staat durch das Wohngeld indirekt Miethöhen, die am Markt sonst nicht zu erzielen wären, und damit private Gewinne durch Steuergelder subventioniert. Da nur ein Bruchteil der Berechtigten tatsächlich Wohngeld beantragt, verstärkt dies mittelbar die finanzielle Belastung der Haushalte. Neben einem Einsatz der Landesregierung für eine wirksame Mietpreisregulierung bedarf es deshalb leicht zugänglicher Informationen über den Anspruch auf Wohngeld sowie einer zeitnah nach Antragsstellung erfolgenden Auszahlung des Wohngeldes an die Anspruchsberechtigten. Eine mehrmonatige Bearbeitungszeit für Wohngeldanträge, wie sie aktuell zu verzeichnen ist, birgt die Gefahr der Überschuldung von Haushalten sowie des Wohnungsverlustes. Es bedarf deshalb einer Aufstockung des Personals in der hierfür zuständigen Behörde. Entsprechende Haushaltsmittel sind bereitzustellen.

 

Landesamt für Wohnraumsicherung

Um der Bedeutung der Wohnraumvorsorge und Wohnraumsicherung für die Berliner*innen gerecht zu werden und eine in allen Bezirken kraftvolle Steuerung des Wohnungsmarktes zu ermöglichen bedarf es einer belastbaren Verwaltungsstruktur und einer handlungsfähigen Behörde mit ausreichend Personal. Dies gilt besonders hinsichtlich der Ausweitung des Wohngeldanspruchs und der damit einhergehenden zu erwartenden Mehrbelastungen für die Bezirke. Die Kompetenzen im Wohnungswesen sollen deshalb in einem neuzugründenden Landesamt gebündelt und Synergieeffekte damit nutzbar gemacht werden. Das Landesamt für Wohnraumsicherung soll insbesondere für die Verwaltung der Belegungsbindungen, das Führen des Wohn- und Mietenkatasters, die Zweckentfremdung von Wohnraum, die Wohnungsaufsicht und als Wohngeldbehörde zuständig sein und damit das Recht der Berliner*innen auf bezahlbaren, angemessenen und barrierefreien Wohnraum effektiv sichern und die Bürger*innen unserer Stadt vor Verdrängung schützen.