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In § 11 Abs. 3 BauNVO soll die Zahl „1200“ drei Mal durch die Zahl „1600“ ersetzt werden.

Der Erwerb von Wohneigentum durch die bisherigen Mieter/innen zur weiteren Selbstnutzung wird staatlich gefördert. Fördergrundbetrag, Kinderzulage und Einkommensgrenzen orientieren sich an der Eigenheimzulage (Stand 2004).

Der Senat wird aufgefordert, modellhaft zu prüfen, ob und wie privates Kapital zur Schaffung von preiswerten Sozialwohnungen eingesetzt werden kann.

Angesichts der Zinssituation suchen Vermögende nach eigenen Angaben nach sicheren Geldanlagen. Wohnungen werden oftmals als eine derartige Anlage gesehen. Allerdings entstehen zur Zeit fast ausschließlich Wohnungen im hochpreisigen Segment, wenn sie privat durchgeführt werden.

Nicht alle Vermögenden und Erben sind nach eigenen Bekundungen rein renditeorientiert. Vor allem die Erbengeneration sucht laut Presseberichten und eigenen Angaben nach  ”ethischen Anlage”. Anhand eines Modellprojektes sollte daher geprüft werden, ob es möglich ist, privates Kapital für den Bau von preiswerten Sozialwohnungen zu gewinnen. Dabei sollten folgende Kriterien angelegt werden:

•  dauerhafte Sicherung der Sozialwohnungen
• minimale Verzinsung des eingesetzten Kapitals im Bereich von Staatsanleihen
• langfristige Bindung des eingesetzten Kapitals (mindestens 30 Jahre)

Der Vorteil eines derartigen Modells liegt auf der Hand – anders als bei einer Bankenfinanzierung muss keine Tilgung aufgebracht werden, Daher gibt es die Möglichkeit, die Mieten deutlich zu senken, da  in den Jahren der Kapitalbindung nur die niedrigen Zinsen, die Instandhaltung, die Verwaltungs- und die Betriebskosten von den Mietern bezahlt werden müssen.

Selbstverständlich sollten in diesem Modellprojekt auch ausschließlich barrierefreie Wohnungen im Plus-Energie-Standard gebaut werden.

Es ist offen, ob von den Vermögenden bzw. der Erbengeneration tatsächlich Gelder für derartige Projekte eingezahlt werden oder ob nicht doch der Renditegedanke im Vordergrund steht. Daher sollte zunächst ein Modellprojekt mit 40 bis 100 Wohnungen angegangen werden.

Vermieter dürfen bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß §§ 559 ff. BGB lediglich 10% der anrechenbaren Kosten auf den Mieter umlegen.

Die Miete wird nicht um diesen Betrag erhöht. Stattdessen wird die 10%ige Umlage im Rahmen eines gesondert auszuweisenden Betrages für eine Höchstdauer von 5 Jahren auf die Miete aufgerechnet. Dieser fällt nach Ablauf der Höchstumlagedauer automatisch fort und wird bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten nicht berücksichtigt.

Bei den Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 555b BGB muss eine klarere gesetzliche Definition der „nachhaltigen“ Einsparung von Endenergie bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen erfolgen.

Insbesondere muss die staatliche Förderung der Wärmedämmung auch unter Berücksichtigung ökologischer Zukunftsbelange konkretisiert werden. Wärmedämmung darf nur dann staatlich gefördert werden und zu einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter berechtigen, wenn dadurch – sachverständig festgestellt – mindestens 30% des Heizenergiebedarfs eingespart werden. Fördermittel müssen auf sinnvollere Modernisierungsmaßnahmen gelenkt werden, wie die Erneuerung alter Heizanlagen und Fenster.

Vermieter müssen die Kosten der zukünftigen Entsorgung der Wärmedämmung auf eigene Rechnung tragen, ohne dass sie berechtigt wären, diese auf die Mieter abzuwälzen.