I.
Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit Jahren durch einen Nachfrageüberhang aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen gekennzeichnet. Der Bau neuer Wohnungen gelang mehrere Jahre nicht in notwendiger Zahl. Die Knappheit lockt renditeorientierte Investoren an, die ihre finanziellen Vorteile aus der Notlage der Mieterinnen und Mieter ziehen wollen. Preisstabilisierende Faktoren durch Neubau und genügend Marktanteile öffentlicher, genossenschaftlicher und gemeinwohlorientierter Anbieter oder anderer Maßnahmen waren nicht genügend vorhanden.
Die SPD positioniert sich aufgrund ihrer Verpflichtung für soziale Gerechtigkeit und aufgrund des Mieteranteils von rund 85% aller Haushalte klar an der Seite der Mieter*innen der wachsenden Stadt. Sie sind immer mehr von dem steigenden Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen betroffen, sie können aufgrund der hohen Neuvertragsmieten nicht mehr aus den Bestandswohnungen wechseln, wenn sich ihre Lebensumstände ändern.
Wir fühlen uns verpflichtet, ihnen mit tatsächlich funktionierenden Instrumenten zu helfen:
- den Wohnungsbestand durch Neubau zu erweitern,
- den Anteil der Wohnungen zu erhöhen, deren Vermieter preisstabilisierend wirken,
- dirigistisch in die Preisbildung einzugreifen, da ein Wohnungsmarkt mit verknapptem Angebot ein Machtgefälle zulasten der Mieter*innen aufweist und
- konsequent den Einsatz aller anderen geeigneten Mittel, insbesondere gegen Wohnungsleerstand vorzugehen, zu prüfen.
Wir wollen vermeiden, Scheinlösungen zu vertreten, von denen wir annehmen müssen, dass sie mit Zeitverzögerung nur noch größere Enttäuschungen über die Problemlösungsfähigkeit der Politik provozieren werden.
1. Bauen
Bei einem Bevölkerungswachstum von 30 bis 40.000 Einwohner*innen pro Jahr wird sich die Marktlage verschärfen, wenn nicht mindestens 15 bis 20.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Der Neubau hat eine zentrale Bedeutung, denn auch die anderen notwendigen Maßnahmen werden den Nachfrageüberhang nicht beseitigen können. Verzerrungen wie überhöhte Abstandszahlungen und illegale Prämien sind dann trotz preisregulierender Eingriffe die Folge.
Neubau findet nicht immer Akzeptanz bei den Betroffenen, aber wir brauchen
- mehr Druck für die Schließung von Baulücken und den Ausbau von Dachgeschossen sowie die Aufstockung von Bestandsbauten
- mehr und schnellere Zurverfügungstellung von landeseigenen Grundstücken insbesondere über Erbbaurechte
2. Kaufen
Die Bildung der Marktmieten (Mietspiegel) und die Zahl der Wohnungen, für die das Land Berlin Belegungsrechte hat oder für die im geschützten Marktsegment Wohnungen zur Verfügung gestellt werden, hängt von der Zahl der landeseigenen Wohnungen ab. Der Anteil der Wohnungen in landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften war auf nur 16,4 % zurückgegangen. Um mehr Einfluss auf den Markt ausüben zu können, ist eine Erhöhung dieser Quote nötig und wurde in den vergangenen Jahren bereits vorangetrieben. Neben Wohnungsneubau kommt dabei dem Kauf von Wohnungen eine zentrale Bedeutung zu.
- Vorkaufsrecht konsequenter anwenden, wenn es in der Abwägung sinnvoll erscheint
- Kauf von Wohnungen und kleineren Portfolios nach gezielten Kriterien
- Unterstützung der Mieter*innen beim Erwerb ihrer eigenen Wohnung durch die IBB im Falle eines Verkaufs (wie in der Karl-Marx-Allee)
3. Deckeln
Die SPD hat den Mietendeckel als landespolitische gesetzliche Maßnahme initiiert. Selten wurde ein Beschluss eines Landesparteitages so schnell in konkrete Senatspolitik umgesetzt. Bei der Umsetzung des Mietendeckels sind noch viele schwierige Detailfragen zu klären. Aber wir halten daran fest, dass ein auf 5 Jahre befristeter Mietendeckel entscheidend dazu beiträgt, Zeit zu gewinnen, bis entweder genügend Neubau realisiert wird oder der Markt sich aus anderen Gründen wieder beruhigt. Der Mietendeckel wirkt unmittelbar und hat bessere Aussichten, konkrete Hilfe für Betroffene zu entfalten als eine juristisch ungewisse und teure Vergesellschaftung („Enteignung“) von Wohnraum.
4. Weitere Maßnahmen
Wir wollen neben dem Neubau, dem Kauf und der Mietendeckelung auch alle weiteren Maßnahmen angehen, die die Mieter*innen in ihrer schwierigen Lage unterstützen und den Wohnungsmarkt entlasten können:
- Leerstand entschieden bekämpfen – Die Verwaltung muss die mit dem geänderten Zweckentfremdungsverbotsgesetz geschaffenen Möglichkeiten konsequent anwenden.
- Milieuschutzgebiete sollen konsequent ausgewiesen werden.
- Auf der Bundesebene hatte sich die SPD wiederholt für Erhöhungen des Wohngeldes und die Einbeziehung von Betriebskosten in die Wohngeldförderung erfolgreich engagiert. Angesichts des Tempos der Mietsteigerungen in Ballungsgebieten sind hier weitere Schritte erforderlich, um Privathaushalte zu unterstützen, die aufgrund eigenen Einkommens keine Transferleistungen beziehen und jetzt verstärkt unter Druck geraten.
- Die Rechte der Mieter*innen im Kampf gegen zweifelhafte Nebenkostenabrechnungen müssen gestärkt werden.
- Eigentümer*innen müssen verpflichtet werden, für baureife Grundstücke die Bauanträge zeitnah zu stellen bzw. im Falle von erteilten Baugenehmigungen zeitnah mit der Maßnahme zu beginnen.
- Bauämter in den Bezirken müssen personell ausreichend und unbefristet ausgestattet sein, auch um Genehmigungsverfahren zu beschleunigen.
- Baurecht soll immer wieder überprüft werden, um Komplexität zu reduzieren. Hier gibt es Zielkonflikte zwischen den Baukosten und dem energieeffizienten und barrierefreien Bauen, über die immer wieder neu verhandelt werden muss.
II.
Viele Menschen hoffen jetzt auf den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Angesichts der Lage am Wohnungsmarkt ist diese Hoffnung nachvollziehbar. Und ist die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes nicht auch ein Instrument, auf das man zu Recht setzen darf, auch wenn es noch nie praktisch angewendet wurde?
Alle Artikel des Grundgesetzes können nach Auffassung der SPD angewendet werden. Die politische Frage ist hier nicht, ob man den rhetorischen Mut zur Vergesellschaftung von Immobilienvermögen findet. Die Frage ist, ob wir den Berliner Mieter*innen damit helfen können.
1. Kosten?
Enteignung (Art. 14) und Vergesellschaftung (Art. 15) sind Instrumente, die unser Grundgesetz vorsieht. Ihr Einsatz steht unter dem Vorbehalt, dass ein Gesetz „Art und Ausmaß der Entschädigung regelt“. Für beide Artikel gilt die gleiche Formulierung über dieses zu schaffende Gesetz: „Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“ Die von einer Initiatorin verbreitete Auffassung, anders als bei Einzelfällen von Enteignungen (z.B. für Fernverkehrsprojekte) sei bei einer Vergesellschaftung eine politische Setzung der Entschädigungshöhe beispielsweise auf einen symbolischen Preis von 1 EUR pro Wohnung möglich, ist definitiv falsch und würde von keinem Gericht für eine ‚gerechte Abwägung’ gehalten werden.
Bisher genannte Kostenschätzungen von 7,3 bis 36 Milliarden Euro (Süddeutsche Zeitung vom 9. April 2019) zeigen, dass es um eine für ein Bundesland und letztlich für die Steuerzahler*innen extrem hohe und nicht zu verantwortende Kostenbelastung geht. Mit erheblich geringerem Aufwand ließe sich wohnungspolitisch mehr erreichen.
2. Zielerreichung?
Anstelle der pauschalen Vergesellschaftung aller Bestände einzelner Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen lässt sich der Zukauf von Wohnungen durch landeseigene, gemeinwohlorientierte oder genossenschaftliche Wohnungsunternehmen viel zielgerichteter auf die tatsächlich benötigten Wohnungsarten und sozialräumlich gefilterten Bestände ausrichten, die dann per Verhandlungsergebnis oder Ausübung des Vorkaufsrechts übergehen.
3. Kurzfristige Wirksamkeit?
Die gerichtliche Klärung, ob ein Landesgesetz zur Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen verhältnismäßig und verfassungsrechtlich zulässig ist, würde lange Jahre dauern. Die Vergesellschaftung ist daher in ihrer Wirksamkeit zunächst deutlich gegenüber dem Zukauf von Wohnungen und der Deckelung der Miethöhe unterlegen. Ob sie dann langfristig rechtlich trägt, ist außerdem ungewiss.
4. Taktische Anwendung des Instruments Volksentscheid?
Manche sprechen davon, dass die Realisierung des Volksentscheides tatsächlich unwahrscheinlich sei, man es aber anstreben sollte. Wird das Instrument Volksentscheid über eine Vergesellschaftung von Wohnungen nur taktisch verfolgt, um beispielsweise Verhandlungspositionen für Wohnungskäufe zu verbessern, spielt die Politik nur mit der Unterstützungsbereitschaft der Wähler*innen für dieses Instrument. Das Ergebnis wäre eine enttäuschte Hoffnung und letztlich weiterer Frust der Wähler*innen über die Politik.
Wir wollen, dass die SPD die Rolle übernimmt, zwischen Scheinlösungen und tatsächlich erfolgversprechenden Instrumenten zu unterscheiden. Nicht der Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wird das Problem bezahlbaren Wohnraums in Berlin lösen, sondern unsere bereits beschlossenen und weitere Instrumente, die zu mehr Neubauwohnungen, mehr der Renditelogik entzogenen angekauften Wohnungen und mehr Regulierung der Miethöhen führen.
