Schwerpunkte der Wohnungs- und Mietenpolitik für die 2. Hälfte der Legislatur
Die Mieterpartei SPD kann und muss Vertrauen wiedergewinnen.
Berlin wächst, seit 2011 erfreulich stark. Wir wollen dieses Wachstum stabilisieren, fördern und sozialverträglich ausrichten. Ein für alle Einkommensgruppen in der Stadt leistbares und für die Zuzügler ausreichendes Wohnungsangebot ist ein wichtiger Standortfaktor und entscheidende Voraussetzung dafür, dass das wirtschaftliche Wachstum und die Einwohnerzunahme nicht abgewürgt werden.
Der Wohnungsmarkt verändert sich rasant, für manche auch bedrohlich, und ist seit Jahren angespannt – vor allem preiswerte, für untere und mittlere Einkommensgruppen bezahlbare Wohnungen sind knapp. Seit 2010 nahm die Zahl der Einwohner um fast 200.000 Einwohner zu. Auch in den kommenden Jahren ist mit Bevölkerungszuwachs zu rechnen. In Berlin müssten jährlich mindestens 15.000 Wohnungen (lt. BBSR) neu gebaut werden.
Doch trotz großer Erfolge beim Wohnungsbau – der Bedarf wächst schneller als das Wohnungsangebot. Zudem entstehen fast nur freifinanzierte, meist teure bis sehr teure Wohnungen.
Segregation und soziale Polarisierung in Berlin nehmen zu. Für die SPD ist die dadurch gefährdete, einst typische sozialstrukturelle Mischung in Berlin ein hohes Gut, wichtige Voraussetzung für erfolgreiche Integrationspolitik und eine Basis für den Zusammenhalt der Stadtgesellschaft.
Mietshäuser werden aufgekauft, um sie in Eigentumswohnungen umzuwandeln, nach einer Pinselsanierung schnell mit Gewinn zu verkaufen oder teuer zu modernisieren. Die Mieten in umgewandelten oder neu gebauten Eigentumswohnungen liegen ein Drittel höher als in normalen Mietwohnungen. So wurden 2013 fast 10.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und rund 30.000 Wohnungen verkauft. Für tausende Mieterhaushalte bedeutet dies Jahr für Jahr Angst vor Verdrängung und Sorge um ihre Wohnung.
Der SPD-geführte Senat hat in dieser Legislaturperiode viel getan. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wurde gesenkt und der Eigenbedarfs-Kündigungsschutz auf 10 Jahre verlängert. Durch ein „Bündnis“ mit den städtischen Wohnungsunternehmen wurde deren Mieterhöhungsspielraum reduziert, sie werden bis 2016 über 20.000 Bestandswohnungen aufgekauft und in den geschützten Wohnungsmarkt überführt haben. Ein Bündnis mit freien Wohnungsunternehmen sorgt bei größeren Projekten für den Bau auch preiswerterer Wohnungen. Es gibt wieder ein Wohnungsbauförderprogramm. Doch bauen selbst die städtischen Gesellschaften wenig preiswerte und viele teure Wohnungen, denn Wohnungsbau ist mit hohen Kosten verbunden.
Das Zweckentfremdungsverbot wurde endlich wieder eingeführt. Tausende derzeit von Feriengästen oder gewerblich genutzte Wohnungen können – leider überwiegend erst ab 2016 – wieder dem Mietwohnungsmarkt zugeführt werden. Doch dringend benötigte weitere Maßnahmen wie eine Umwandlungsverordnung oder die Einführung einer Richtsatzmiete für Berlins Sozialwohnungen blockiert die CDU. Das neue Förderprogramm ist mit 1.000 Wohnungen im Jahr unzureichend. Die städtischen Wohnungsgesellschaften bleiben bisher weit hinter unseren Erwartungen an deren Neubau-Aktivität zurück. Die Baulandmobilisierung wird in Berlin privaten Immobilienunternehmen überlassen.
Die personellen Ressourcen der Bauverwaltung auf Bezirks- und Landesebene reichen nicht aus, um entscheidende Aufgaben wie die Baulandmobilisierung, Bebauungspläne, öffentlich-rechtliche Verträge, Baugenehmigungen oder die Bekämpfung von Zweckentfremdung zu bewältigen. Den Bezirken fehlen zudem Ressourcen für eine dringend erforderliche und ausgedehnte Anwendung des Erhaltungsrechts nach § 172 Baugesetzbuch, vor allem gegen mietervertreibende Luxusmodernisierungen und Wohnungsumwandlung. So bleibt dieses in München und Hamburg erfolgreich genutzte Instrument in Berlin ein stumpfes Schwert.
Daher zählen zu den dringendsten Aufgaben des neuen Regierenden Bürgermeisters und der Regierungspolitik der SPD in der 2. Hälfte der Legislaturperiode folgende:
Wohnungspolitische Ziele der Mieterpartei SPD
Durch eine enge und engagierte Zusammenarbeit von Senat und Bezirken muss der Mieterschutz verbessert und der Bau von für „kleine Leute“, also Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbaren Wohnungen voran gebracht werden. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen eine viel stärkere Säule des Wohnungsbau und der Wohnungsversorgung werden, insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen.
Mit dem Einwohnerwachstum und dem Wohnungsbau steigt der Bedarf für soziale Infrastruktur, Kitas und Schulen. Die Bezirke werden dafür benötigte finanzielle Ressourcen nicht allein durch städtebauliche Verträge sichern können. Berlin braucht im Rahmen seiner Zukunftsinvestitionen ein Investitions-Programm für die Errichtung von Kitas und Schulkapazitäten parallel zum Wohnungsbau. Um in neuen Quartieren für urbane Nutzungsmischung zu sorgen, muss bei Wohnungsbau- und Siedlungsbau-Projekten ein Anteil von gewerblich nutzbaren Flächen für Handel, Dienstleistung und Gewerbe durchgesetzt werden.
Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung muss unverzüglich ein „Sonderfonds Mieterschutz und Bauplanung“ aufgelegt werden, der den Bezirken im Zuge auftragsweiser Bewirtschaftung ermöglicht,
- wieder selbst Bebauungspläne aufzustellen und Wohnbauland auszuweisen,
- die Festlegung von Erhaltungssatzungsgebieten voran zu bringen und
- in diesen Gebieten das Vorkaufsrecht auszuüben, um Umwandlungen und Luxusmodernisierungen zu verhindern.
Die Bezirke müssen „leistungsbezogen“ weitere Personalstellen erhalten, um den Herausforderungen von „Mieterschutz und Wohnungsneubau“ gerecht werden zu können. Bewilligte Beschäftigungspositionen für die bezirklichen Bau- und Wohnungsämter und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung werden umgehend entfristet, zudem Bezirke und Senatsverwaltung um 100 Stellen aufgestockt, um die erreichte Verdreifachung beim Wohnungsbau bewältigen und ausdehnen zu können.
Das Berliner Ausführungsgesetz zum BauGB (AGBauGB) muss geändert werden, so dass bei Bauprojekten ein Eingriffsrecht der Stadtentwicklungsverwaltung auf Bauvorhaben ab 200 WE ermöglicht wird. Die überbezirkliche Steuerung des Wohnungsbaus bei der Stadtentwicklungsverwaltung wird intensiviert.
Die Wohnungsbauförderung muss auf 5.000 WE p.a. ausgeweitet werden, verbunden mit der Schaffung weiterer Förderstränge, die eine nachfragegerechte und einkommensabhängige Förderung ermöglichen. Dabei ist durch effiziente Finanzierungsmodelle eine Überlastung des Landeshaushalts zu vermeiden.
Zur Steigerung der Effizienz der städtischen Wohnungsgesellschaften ist die Übertragung der Verantwortung und Zuständigkeit über die Aufsichtsorgane der kommunalen Wohnungswirtschaft auf die Stadtentwicklungsbehörde unverzüglich zu prüfen. Die Bewahrung der wohnungswirtschaftlichen Kompetenz dieser Gesellschaften bleibt selbstverständlich.
Die Rendite-Vorgaben für Investitionsvorhaben der landeseigenen Wohnungsunternehmen werden (im langjährigen Finanzierungsbetrachtungszeitraum) auf 3% reduziert, um preiswerten Mietwohnungsneubau bei den städtischen Gesellschaften zu erleichtern.
Wesentliche Teile der Berliner Mietwohnungsbestände (gesamt: 14.000 Wohnungen) der landeseigenen Berlinovo werden unverzüglich in den Wirkungsbereich des Berliner Mietenbündnisses überführt. Es wird geprüft, diesen Bestand an die sechs städtischen Gesellschaften zu übertragen.
Mit Berlins Wohnungsgenossenschaften muss ebenfalls dringend ein Wohnungsbau-Bündnis geschlossen werden, in Verbindung mit einem Angebots-Paket von Grundstücken aus dem Portfolio des Liegenschaftsfonds.
Berlin muss die Rechtsinstrumente der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wieder nutzen und braucht eine Landesentwicklungsgesellschaft. Dieser sind als Grundstock in ihr Treuhandvermögen die für Wohnungsbau verwertbaren Grundstücke des Liegenschaftsfonds zu übertragen. Für städtebauliche Großprojekte wie etwa Elisabeth-Aue oder Bahnhof Grunewald sind gemeinsame Entwicklungsmodelle mit privaten Investoren zu organisieren. Das Instrument der Erbbaurechts-Vergabe muss verstärkt genutzt werden.
Wir werden mit unserem Koalitionspartner unverzüglich über den Erlass einer Umwandlungsverbotsverordnung sprechen, hat dies doch sogar Bayern zuletzt eingeführt.
Ein weiteres Ziel ist die unverzügliche Ausweisung neuer Gebiete der Sozialen Stadt in den Rand- und Problembereichen mit sozial benachteiligter Bewohnerstruktur. Dies soll verbunden werden mit einer Weiterentwicklung des Berliner QM (Quartiersmanagement) in ein Integrations-Management durch die Senatsverwaltungen Integration, Stadtentwicklung und Bildung in Kooperation mit den Bezirken – und einer klaren Verankerung der Beteiligungsansätze und Stärkung der Ratsstrukturen in den Gebieten.
Die finanzielle Lage Berlins hat sich in den letzten Jahren bis hin zu hohen Einnahmeüberschüssen in 2012 und 2013 stark verbessert. Neben der konsequenten Spar- und Konsolidierungspolitik ist dies steigenden Steuereinnahmen, insbesondere wegen des neuen Wachstums der Stadt zu verdanken. Dieses nun sozialverträglich auszurichten, ist nötig und möglich, ohne die Konsolidierungspolitik aufzugeben. Ohne Investitionen in die Infrastruktur und einen sozial orientierten Wohnungsbau wird das Wachstum geschwächt und aufs Spiel gesetzt. Zukunftsinvestitionen stabilisieren das Wachstum, verbessern die Standortfaktoren des Wirtschaftstandorts und führen zu vermehrten Steuereinnahmen.
Für Wohnungsbau und Stadtentwicklung können die außerplanmäßigen Rückflüsse von Wohnungsbauförderdarlehen (100 bis 200 Mio. EUR p.a.) und die in den letzten Jahren um jährlich 300 Mio. EUR angestiegenen Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer genutzt werden. Zudem hat der Bund die Fördermittel für Städtebau und „Soziale Stadt“ mehr als verdreifacht.
Sozialorientierter Wohnungsbau sowie Mieterschutz und Stadtentwicklung in öffentlicher Regie müssen endlich Priorität im Regierungshandeln haben. Sie sind zentrale Elemente eines neuen Zukunftsinvestitionsprogramms für Berlin. Damit schaffen wir neues Vertrauen in die soziale und Zukunfts-Kompetenz der SPD.
Schwerpunkte der Wohnungs- und Mietenpolitik für die 2. Hälfte der Legislatur
Die Mieterpartei SPD kann und muss Vertrauen wiedergewinnen.
Berlin wächst, seit 2011 erfreulich stark. Wir wollen dieses Wachstum stabilisieren, fördern und sozialverträglich ausrichten. Ein für alle Einkommensgruppen in der Stadt leistbares und für die Zuzügler ausreichendes Wohnungsangebot ist ein wichtiger Standortfaktor und entscheidende Voraussetzung dafür, dass das wirtschaftliche Wachstum und die Einwohnerzunahme nicht abgewürgt werden.
Der Wohnungsmarkt verändert sich rasant, für manche auch bedrohlich, und ist seit Jahren angespannt – vor allem preiswerte, für untere und mittlere Einkommensgruppen bezahlbare Wohnungen sind knapp. Seit 2010 nahm die Zahl der Einwohner um fast 200.000 Einwohner zu. Auch in den kommenden Jahren ist mit Bevölkerungszuwachs zu rechnen. In Berlin müssten jährlich mindestens 15.000 Wohnungen (lt. BBSR) neu gebaut werden.
Doch trotz großer Erfolge beim Wohnungsbau – der Bedarf wächst schneller als das Wohnungsangebot. Zudem entstehen fast nur freifinanzierte, meist teure bis sehr teure Wohnungen.
Segregation und soziale Polarisierung in Berlin nehmen zu. Für die SPD ist die dadurch gefährdete, einst typische sozialstrukturelle Mischung in Berlin ein hohes Gut, wichtige Voraussetzung für erfolgreiche Integrationspolitik und eine Basis für den Zusammenhalt der Stadtgesellschaft.
Mietshäuser werden aufgekauft, um sie in Eigentumswohnungen umzuwandeln, nach einer Pinselsanierung schnell mit Gewinn zu verkaufen oder teuer zu modernisieren. Die Mieten in umgewandelten oder neu gebauten Eigentumswohnungen liegen ein Drittel höher als in normalen Mietwohnungen. So wurden 2013 fast 10.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und rund 30.000 Wohnungen verkauft. Für tausende Mieterhaushalte bedeutet dies Jahr für Jahr Angst vor Verdrängung und Sorge um ihre Wohnung.
Der SPD-geführte Senat hat in dieser Legislaturperiode viel getan. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wurde gesenkt und der Eigenbedarfs-Kündigungsschutz auf 10 Jahre verlängert. Durch ein „Bündnis“ mit den städtischen Wohnungsunternehmen wurde deren Mieterhöhungsspielraum reduziert, sie werden bis 2016 über 20.000 Bestandswohnungen aufgekauft und in den geschützten Wohnungsmarkt überführt haben. Ein Bündnis mit freien Wohnungsunternehmen sorgt bei größeren Projekten für den Bau auch preiswerterer Wohnungen. Es gibt wieder ein Wohnungsbauförderprogramm. Doch bauen selbst die städtischen Gesellschaften wenig preiswerte und viele teure Wohnungen, denn Wohnungsbau ist mit hohen Kosten verbunden.
Das Zweckentfremdungsverbot wurde endlich wieder eingeführt. Tausende derzeit von Feriengästen oder gewerblich genutzte Wohnungen können – leider überwiegend erst ab 2016 – wieder dem Mietwohnungsmarkt zugeführt werden. Doch dringend benötigte weitere Maßnahmen wie eine Umwandlungsverordnung oder die Einführung einer Richtsatzmiete für Berlins Sozialwohnungen blockiert die CDU. Das neue Förderprogramm ist mit 1.000 Wohnungen im Jahr unzureichend. Die städtischen Wohnungsgesellschaften bleiben bisher weit hinter unseren Erwartungen an deren Neubau-Aktivität zurück. Die Baulandmobilisierung wird in Berlin privaten Immobilienunternehmen überlassen.
Die personellen Ressourcen der Bauverwaltung auf Bezirks- und Landesebene reichen nicht aus, um entscheidende Aufgaben wie die Baulandmobilisierung, Bebauungspläne, öffentlich-rechtliche Verträge, Baugenehmigungen oder die Bekämpfung von Zweckentfremdung zu bewältigen. Den Bezirken fehlen zudem Ressourcen für eine dringend erforderliche und ausgedehnte Anwendung des Erhaltungsrechts nach § 172 Baugesetzbuch, vor allem gegen mietervertreibende Luxusmodernisierungen und Wohnungsumwandlung. So bleibt dieses in München und Hamburg erfolgreich genutzte Instrument in Berlin ein stumpfes Schwert.
Daher zählen zu den dringendsten Aufgaben des neuen Regierenden Bürgermeisters und der Regierungspolitik der SPD in der 2. Hälfte der Legislaturperiode folgende:
Wohnungspolitische Ziele der Mieterpartei SPD
Durch eine enge und engagierte Zusammenarbeit von Senat und Bezirken muss der Mieterschutz verbessert und der Bau von für „kleine Leute“, also Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbaren Wohnungen voran gebracht werden. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften müssen eine viel stärkere Säule des Wohnungsbau und der Wohnungsversorgung werden, insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen.
Mit dem Einwohnerwachstum und dem Wohnungsbau steigt der Bedarf für soziale Infrastruktur, Kitas und Schulen. Die Bezirke werden dafür benötigte finanzielle Ressourcen nicht allein durch städtebauliche Verträge sichern können. Berlin braucht im Rahmen seiner Zukunftsinvestitionen ein Investitions-Programm für die Errichtung von Kitas und Schulkapazitäten parallel zum Wohnungsbau. Um in neuen Quartieren für urbane Nutzungsmischung zu sorgen, muss bei Wohnungsbau- und Siedlungsbau-Projekten ein Anteil von gewerblich nutzbaren Flächen für Handel, Dienstleistung und Gewerbe durchgesetzt werden.
Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung muss unverzüglich ein „Sonderfonds Mieterschutz und Bauplanung“ aufgelegt werden, der den Bezirken im Zuge auftragsweiser Bewirtschaftung ermöglicht,
- wieder selbst Bebauungspläne aufzustellen und Wohnbauland auszuweisen,
- die Festlegung von Erhaltungssatzungsgebieten voran zu bringen und
- in diesen Gebieten das Vorkaufsrecht auszuüben, um Umwandlungen und Luxusmodernisierungen zu verhindern.
Die Bezirke müssen „leistungsbezogen“ weitere Personalstellen erhalten, um den Herausforderungen von „Mieterschutz und Wohnungsneubau“ gerecht werden zu können. Bewilligte Beschäftigungspositionen für die bezirklichen Bau- und Wohnungsämter und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung werden umgehend entfristet, zudem Bezirke und Senatsverwaltung um 100 Stellen aufgestockt, um die erreichte Verdreifachung beim Wohnungsbau bewältigen und ausdehnen zu können.
Das Berliner Ausführungsgesetz zum BauGB (AGBauGB) muss geändert werden, so dass bei Bauprojekten ein Eingriffsrecht der Stadtentwicklungsverwaltung auf Bauvorhaben ab 200 WE ermöglicht wird. Die überbezirkliche Steuerung des Wohnungsbaus bei der Stadtentwicklungsverwaltung wird intensiviert.
Die Wohnungsbauförderung muss auf 5.000 WE p.a. ausgeweitet werden, verbunden mit der Schaffung weiterer Förderstränge, die eine nachfragegerechte und einkommensabhängige Förderung ermöglichen. Dabei ist durch effiziente Finanzierungsmodelle eine Überlastung des Landeshaushalts zu vermeiden.
Zur Steigerung der Effizienz der städtischen Wohnungsgesellschaften ist die Übertragung der Verantwortung und Zuständigkeit über die Aufsichtsorgane der kommunalen Wohnungswirtschaft auf die Stadtentwicklungsbehörde unverzüglich zu prüfen. Die Bewahrung der wohnungswirtschaftlichen Kompetenz dieser Gesellschaften bleibt selbstverständlich.
Die Rendite-Vorgaben für Investitionsvorhaben der landeseigenen Wohnungsunternehmen werden (im langjährigen Finanzierungsbetrachtungszeitraum) auf 3% reduziert, um preiswerten Mietwohnungsneubau bei den städtischen Gesellschaften zu erleichtern.
Wesentliche Teile der Berliner Mietwohnungsbestände (gesamt: 14.000 Wohnungen) der landeseigenen Berlinovo werden unverzüglich in den Wirkungsbereich des Berliner Mietenbündnisses überführt. Es wird geprüft, diesen Bestand an die sechs städtischen Gesellschaften zu übertragen.
Mit Berlins Wohnungsgenossenschaften muss ebenfalls dringend ein Wohnungsbau-Bündnis geschlossen werden, in Verbindung mit einem Angebots-Paket von Grundstücken aus dem Portfolio des Liegenschaftsfonds.
Berlin muss die Rechtsinstrumente der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wieder nutzen und braucht eine Landesentwicklungsgesellschaft. Dieser sind als Grundstock in ihr Treuhandvermögen die für Wohnungsbau verwertbaren Grundstücke des Liegenschaftsfonds zu übertragen. Für städtebauliche Großprojekte wie etwa Elisabeth-Aue oder Bahnhof Grunewald sind gemeinsame Entwicklungsmodelle mit privaten Investoren zu organisieren. Das Instrument der Erbbaurechts-Vergabe muss verstärkt genutzt werden.
Wir werden mit unserem Koalitionspartner unverzüglich über den Erlass einer Umwandlungsverbotsverordnung sprechen, hat dies doch sogar Bayern zuletzt eingeführt.
Ein weiteres Ziel ist die unverzügliche Ausweisung neuer Gebiete der Sozialen Stadt in den Rand- und Problembereichen mit sozial benachteiligter Bewohnerstruktur. Dies soll verbunden werden mit einer Weiterentwicklung des Berliner QM (Quartiersmanagement) in ein Integrations-Management durch die Senatsverwaltungen Integration, Stadtentwicklung und Bildung in Kooperation mit den Bezirken – und einer klaren Verankerung der Beteiligungsansätze und Stärkung der Ratsstrukturen in den Gebieten.
Die finanzielle Lage Berlins hat sich in den letzten Jahren bis hin zu hohen Einnahmeüberschüssen in 2012 und 2013 stark verbessert. Neben der konsequenten Spar- und Konsolidierungspolitik ist dies steigenden Steuereinnahmen, insbesondere wegen des neuen Wachstums der Stadt zu verdanken. Dieses nun sozialverträglich auszurichten, ist nötig und möglich, ohne die Konsolidierungspolitik aufzugeben. Ohne Investitionen in die Infrastruktur und einen sozial orientierten Wohnungsbau wird das Wachstum geschwächt und aufs Spiel gesetzt. Zukunftsinvestitionen stabilisieren das Wachstum, verbessern die Standortfaktoren des Wirtschaftstandorts und führen zu vermehrten Steuereinnahmen.
Für Wohnungsbau und Stadtentwicklung können die außerplanmäßigen Rückflüsse von Wohnungsbauförderdarlehen (100 bis 200 Mio. EUR p.a.) und die in den letzten Jahren um jährlich 300 Mio. EUR angestiegenen Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer genutzt werden. Zudem hat der Bund die Fördermittel für Städtebau und „Soziale Stadt“ mehr als verdreifacht.
Sozialorientierter Wohnungsbau sowie Mieterschutz und Stadtentwicklung in öffentlicher Regie müssen endlich Priorität im Regierungshandeln haben. Sie sind zentrale Elemente eines neuen Zukunftsinvestitionsprogramms für Berlin. Damit schaffen wir neues Vertrauen in die soziale und Zukunfts-Kompetenz der SPD.